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辽房协［2008］8号
关于“促进房地产业又好又快发展座谈会”情况的报告
省建设厅：
省房地产行业协会10月29日在沈阳友谊宾馆召开“促进房地产业又好又快发展座谈会”。会议由省房地产行业协会会长、亿达集团董事长孙荫环主持，请沈阳房地产研究所所长范翰章等省内著名的房地产专家、学者与著名开发企业的董事长、总经理20余人，就怎样看待我省的房地产形势，我省的房价高不高，有没有泡沫，现在买房、开发合不合适，我省的房地产市场前景如何，有哪些有利因素，应该采取哪些措施，怎样调动各方面的积极性，促进辽宁房地产业又好又快发展等问题，进行了深入座谈。辽宁日报、省电视台、省电台、东北新闻网等11家新闻单位的记者到会采访。
与会人员发言的主要内容：
一、 房地产业在经济与社会发展中具有重要作用
东北大学资源与土木工程学院教授齐锡晶指出：房地产业不仅产业链长、关联度高，能够直接或间接地影响相关产业的发展，而且在国民经济的运行周期中，各行业的再生产多以房地产业发展为前提条件，相对于经济运行周期各阶段的出现，房地产业往往又具有良好的示范、导向作用。具体地说，房地产业对于经济社会的影响，可以分为以下几种形式：①后向关联，俗称“投资拉动”，是指房地产业因为自身发展需要，对于为其提供生产要素产业的拉动影响。例如，建筑业、建材业、冶金业、金融保险业等；②前向关联，俗称“销售拉动”是指房地产业因为自身发展需求，而对依托该产业产品的产业产生的需求推进影响。例如，纺织业、家用电器、装饰装修，厨房设备、金融保险业等；③旁侧关联，也称环向关联，是指房地产业因自身发展需要，而对间接受到刺激、获得发展动力产业的促进影响。例如，交通运输、汽车制造与销售、城市公用设施、文化教育等。
世界银行在1994年的一个报告中提出，房地产业的投资拉动约为1:3，房地产业的销售拉动系数约为1: 1.3～1.5。我国专家包宗华认为，我国住宅产业的投资拉动系数的下限为1.7，房地产销售拉动系数约为1: 1.3，而且房地产投资与销售拉动的系数之合可达1:3.0。房地产业对沈阳经济增长的贡献率达到17.48%，在 GDP增长率中占1.86个百分点。
二、 我省房地产市场处于平稳、健康的发展的态势
省社会科学院研究员李天舒、辽宁商贸职业学院教授寿金宝等专家、学者一致认为，我省的房地产市场处于平稳、健康的发展的态势。
沈阳房地产研究所所长范翰章指出 ：我省房地产市场平稳的、健康的标志：一是房地产开发投资快速增长。1-9月份，全省房地产开发建设完成投资1421.3亿元，同比增长43.6%，增幅高于全国房地产市场约15个百分点。辽宁省房地产开发投资快速增长，说明我省房地产市场运行态势良好，开发商信心较足。二是商品房施工面积增幅较大。1-9月份，全省商品房施工面积12551万平方米，同比增长24.1%，这是我省前三季度商品房施工面积首次突破一亿平方米大关。三是商品房竣工面积增幅有较大提升。1-9月份，全省商品房竣工面积994.5万平方米，同比增长24%。四是商品房销售市场运行平稳。1-9月份，全省商品房销售面积2282.9万平方米，同比下降1.2%；商品房销售金额843.5亿元，同比增长7.1%。2007年，我省商品房销售剧增，同比增长25.6%。今年以来，在国家宏观调控政策的影响下，全国商品房交易市场普遍处于低迷状态，商品房的销售量全国平均约下降20%，一线城市约下降40%-50%。我省今年在去年大幅增长基础上，与去年基本持平，略有下降，依然保持我省历史上最好时期，这个成绩实属来之不易。五是房价稳中有升。1-9月份，全省商品房销售均价为3695元/平方米，同比上涨9.4%。当前，全国各地房价普遍处于下降状态，有的地区甚至下降30%以上，我省房价不仅没有下降，反而略有上涨，这反映出我省房价结构合理，没有泡沫，所以才能保持这种良好的运行态势。
辽宁大学经济学院工程管理系主任曲赜胜指出：如何判断当前我省房地产业发展状况，应当从影响房地产业发展因素入手进行分析。影响因素主要有两大类，第一是内生因素即供给、需求和价格；供给我要重点强调两个结构即产品结构和价格结构，国家70/90政策出台后，我省房地产企业迅速做出响应，沈阳房地产企业甚至在此政策出台前就已经主动进行了产品结构调整，可以说产品结构调整是及时的；价格结构方面，当前全国房地产价格的大调整就是一个使那些不合理的房地产价格结构更加趋向合理的过程，在全国房价平均降幅约为20%的情况下，辽沈地区依然保持了房价的基本稳定，没有大起大落，说明辽沈地区房价基本合理。需求方面，应当看到住房需求的刚性依然很强，但我们需要关注和思考的是如何将其转化为有效需求，使住房需求释放出来，例如可以进一步采取激活二手房市场的举措，使相当一部分居民通过二手房交易，将旧房顺利销售出去，然后将潜在的改善性住房需求顺利得以实现。价格方面，辽沈住房价格平稳，合理，没有大幅涨跌，向好的因素较大。总体观察影响房地产业发展的内生因素，可以得出这样的结论：辽沈地区房地产市场的基本面和发展态势是积极的。
第二类影响因素是外生因素，外生因素关系到房地产业发展的脚步是加速抑或延缓。主要包括金融、政策、社会、经济和心理因素。从金融因素看，站在消费者立场上讲，伴随着“双率”下调，一系列金融优惠措施正在对居民住房消费提供积极的支撑，但站在开发商立场上讲，开发资金偏紧的状况依旧没有改观，我认为对于像房地产业这样对金融依存度较大的产业，银行不应采取“一刀切”的简单做法，一律采取从紧的信贷控制政策，而应针对不同质量的房地产开发企业区别对待，既规避银行自身面临的风险，同时又积极支持房地产业健康发展，实现双赢。从政策因素看，最新的政策就是中央10月22日推出的“民生十条”，其中四条涉及房地产业，同时，地方政府也将陆续出台支持性政策，政策面值得期待。从社会因素看，正如前面几位老师所讲，辽沈地区城市化进程正处在加速发展的区间，是十分积极的一个影响因素。从经济因素看，当前世界范围的金融危机还在发展，在不利的局面下，中国经济虽然也受到一定影响，但中国经济发展依然态势良好，可谓一枝独秀，发展前景是乐观的。最后就是心理因素，也就是大家所称的信心问题，房地产业是区域性很强的产业，但消费者信心是不分区域的，持币待购的观望心态有示范性作用。开发商应当放心，居民住房消费信心对房地产市场的影响仅仅是短期影响，从长期看居民住房消费信心对房地产市场的影响不大，应当允许消费者观望，持币观望的过程是消费者搜集信息、分析信息，建立信心的过程。住房的过度消费、投机炒房是非理性的行为，而过于谨慎甚至在有消费能力时抑制必要的住房消费也同样是非理性的。
沈阳建筑大学管理学院院长教授刘亚臣指出：房地产市场具有区域性。国外的金融风暴与国内部分地区出现的房地产泡沫，对我省影响不大。
三、房价基本合理，总体上无泡沫
沈阳房地产研究所所长范翰章认为 ：从总体上看，我省房价基本上与广大城市居民经济实力相适应。以沈阳为例，沈阳当前的房价土地成本约占30%，建安成本约占35%，各种税费约占17.5%，项目的管理费、营销费约占7.5%，开发商利润约占10%左右。这种房价基本上是以成本结构为导向的，不存在开发商的暴利，没有泡沫，基本上没有下降空间。它不像某些一线城市房价中存在大量泡沫，房价可以大幅度下降，辽宁的房价基本上不存在这种现象，所以近期房价的走势仍然会保持平稳运行、稳中略升的态势。
东北大学资源与土木工程学院教授、博士齐锡晶认为 ：由于辽宁省的商品房价格基本是以成本导向型为主，在总体上，开发商利润处于合理水平，故而整个房地产市场基本没有泡沫。相对南方某些地区的价格爆涨而言，辽宁省的房价都比较稳定，风险不大。
齐锡晶教授指出：辽宁住房以刚性需求为主，市场潜力依旧。在辽宁省的购房者中，绝大部分属于自住型，投资型和投机型的比例很低。例如，在沈阳市购房者当中，有将近90%属于自住型，投资型约占10%，投机型仅占1%。而且，除新婚夫妇结婚的刚性需求外，拆迁、城市化进程（人口）以及改善住房条件等需求依然旺盛。因此，辽宁省商品房的潜在需求十分巨大，而且随着观望情绪的衰退，相当部分会转化为有效需求，进而继续推动市场的交易与发育。
四、后发优势明显，基本层面向好
沈阳房地产研究所所长范翰章从五个方面分析了我省房地产业的后发优势：一是不平衡发展规则。如果将我国房地产业分为5个梯队，我省除大连为第二梯队外，沈阳为第三梯队，下余12个城市为第四梯队，县城为第五梯队。我省房地产基本上处于发展和刚刚启动阶段，离成熟的房地产市场差距甚远，说明了我省房地产市场发展潜力巨大。二是增长及发展规则。按四个增长级的理念，辽宁省处于第三增长级的重要位置，第四增长级的核心位置。作为经济发展的先导产业和基础产业，辽宁房地产业具有巨大的上升空间。三是后来者居上。改革开放初期，辽宁省经济受到东北现象的拖累，在全国名次严重下滑，使得我省居民历史欠账较大，房地产业发展迟缓，尽管近几年，我们奋起直追，但截至到2007年年底，全省城市人口人居住宅面积不足24平方米，比全国平均水平（人均28平方米）低4平方米，比东部沿海城市平均水平低6平方米。全省2500万城市人口要达到2007年全国城市住房平均水平，每人增加4平方米，就需要一亿平方米的住房；若达到2007年东部沿海地区住房平均水平，每人需增加6平方米，就需要1.5亿平方米的住房。落后即是坏事情，也是一个好事情。它激励我们奋发有为，迎头赶上。五是城市化效应。我省城市化水平在全国是比较高的，达到了59.2%。世界上发达国家地区，城市化率高达90%以上，但和世界发达国家比，我们仍然处于落后状态，当前，全国每年城市化率大约提高1个百分点，辽宁省要略高于全国的平均水平。据测算，我省城市化水平每提高1个百分点就需要增加一千多万平方米的住房，这是我省今后房地产发展的重要动力。
综上所述，再考虑到我省实施的沿海经济带，沈阳经济区，突破辽西北经济发展战略，我省房地产正处在上升期，至少再火10年不成问题。
东北大学资源与土木工程学院教授、博士齐锡晶认为 ： 与沿海一线城市相比，辽宁省及其绝大部分城市的房地产市场，具有明显的滞后性。由于辽宁省房地产市场健康、房价未曾暴涨，国家宏观调控、平抑房价等政策措施，反倒有利于促进房地产市场的发展更趋理性。而且，各界联合行动，则有能力采取必要的措施，适当地拉长“周期”、压扁“周期”，进而通过“反周期政策”达到“熨平波动”的目的。
五、政府应对得当，市场秩序稳定
东北大学资源与土木工程学院教授、博士齐锡晶认为 ：根据国家宏观调控、稳定房价的有关精神，结合辽宁省的实际情况，我省以及各个城市适时出台了“促进房地产业又好又快发展”的相应措施。例如，强化房地产项目规划和策划、改革行政审批方式、完善房地产市场信息系统、加强房地产业发展的研究等，并逐步收到相应的成效。住房与城乡建设部的仇宝兴副部长，10月18日在“中国市长论坛”上说：“应该给各城市政府一定的自由度，各地的政府应该说有能力、也有责任，做出一些政策上的选择。” 相信这种区别对待、各司其责的态度，将有利于各地房地产市场的稳定与优化。
六、利好因素较多，市场前景广阔
东北大学资源与土木工程学院教授、博士齐锡晶认为 ：根据温家宝总理10月17日在主持召开国务院常务会议时，提出的“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”等要求，国家最近在首付款比例、银行利率、住房公积金使用以及交易契税等方面出台了优惠政策。
随着沈阳经济区地位的进一步确立、住房公积金联动以及观望气氛的淡化等，相信只要不断健全包括医疗、教育、养老等在内的社会保障体系，加强相关理论与实践的研究，发挥信息导向作用、协调各方行动等，辽宁省房地产市场的总体形势将会继续改善，并显示出更加广阔的发展前景。例如，未来2年左右沈阳经济区的房价既不会大涨也不会大跌，更不会出现“拐点”；只是涨幅下降，保持稳中略升的态势。
七、与会人员建议
沈阳房地产研究所所长范翰章提出4点建议：1.各地政府要做好房地产业发展规划。我省房地产多数企业是处于起步阶段，现行城市房地产业的发展经验告诉我们，一个地区房地产业的发展必须要有好的规划，它包括城市建设规划、城市房地产业发展规划、防止打烂仗。2.开发商要调整好开发结构。当前我省城镇居民住房消费的主流是中小户型和中低价位的住宅。因此，开发商应该适应消费者的这一需求，调整自己的开发战略和产品结构，才能利于不败之地。3.消费者要适时入市。由于辽宁房地产不同于全国其他发达地区房地产，我省房地产业基本没有泡沫，房价没有虚高，像有些发达地区那样大幅度降价的可能性是不存在的。当前，不少开发商采取促销手段，已经是不得已而为之。各地政府相继出台了许多优惠政策，这些优惠政策都是有时间性的，因此可以说当前是购房消费的最佳时期。从专家的角度看，希望消费者正确判断形势，不要错过千载难逢的时机。4.建议媒体客观全面报道我省房地产形势。媒体导向非常重要，希望媒体能够从全局出发，从全省人民的根本利益出发，全面、客观地报道我省房地产市场形势，正确引导消费者的住房消费行为，促进我市房地产市场健康、平稳的发展。
辽宁大学经济学院工程管理系主任曲赜胜建议：居民消费信心的建立有两个渠道，一是宣传，政府的宣传、媒体的宣传以及我们在座各位的宣传；二是感受，普通居民最直接的感受就是社会保障是否完善以及物价的涨跌，国家在就业、医疗、教育、养老等领域应当继续加大保障力度，加大物价调控力度，严控直接涉及民生的物价上涨措施的出台，包括出台时机的选择，使居民无后顾之忧，这样才有可能进行改善性住房消费。总之，从外生因素看，目前最大的问题有两个：一是开发企业资金问题偏紧，二是住房消费观望气息还比较重，应当以政府为主导加以解决，后者的解决依赖于积极信息的传递以及居民的切身感受，具有一定的长期性，但我对消费者住房消费信心的重建是充满信心的，而前者的解决更具有紧迫性。第一，要积极采取措施激活二手房市场，为消费者改善性住房需求的实现创造条件；第二，房地产商进一步加强结构调整，自我规范，树立辽沈地区房地产企业的形象，改变由于个别企业的不诚信经营造成的消费者对开发企业的不信任，从企业角度增强消费者信心；第三，政府特别是地方政府应当统筹安排，释放增强消费者信心的积极信号，不要从部门利益出发滥涨价，希望省政府严格控制各市直接涉及民生的涨价政策的出台，对非常有必要涨价的措施一定要选择好时机，选择在当前建立消费者信心之际涨价，可能从部门角度看十分必要，但对广大居民的收入预期和支出预期确有较大影响，从整体上看弊大于利；第四，必须认真总结此次房地产业发展出现波动的经验教训，避免未来发展中的大起大落，为辽宁省房地产业可持续发展提供保障。
沈阳建筑大学管理学院院长教授刘亚臣、辽宁商贸职业学院教授寿金宝等专家建议：政府应组织人员，加强对房地产业的研究，对症下药。
中房集团辽宁置业有限公司董事长赵昱建议：（一）站在消费者角度，实质性地减、免一、二手房交易环节的有关税、费；减收共用部位、共用设施维修资金；调整普通住房标准。（二）站在政府角度，降低土地价格；增加融资渠道；清理有关收费；增强服务意识，提高行政审批效率。（三）站在开发商角度，要搞好产品创新，多建中小户型、中低价位住房；营销方式创新；管理模式创新。
辽宁山川置业集团有限公司董事长刘凡建议：政府对影响市场正常交易的行为采取有效措施。有的城市价值5000元/平方米左右的房子，2600—2700元/平方米就被拍卖，对市场影响很大。政府应该收购，作为保障用房，减少对市场的冲击。
省房地产行业协会会长、亿达集团董事长孙荫环最后总结：我省的房价是比较低的，不存在泡沫或者说很少有泡沫。随着全省经济与社会发展，房价还将继续上涨。土地是稀缺资源，建设用地越来越少，必然是越来越贵；建筑材料、职工工资只能越来越高、住房的环境与质量越来越好，房价肯定是水涨船高。辽宁房地产市场具有较大的刚性需求，党中央、国务院振兴老工业基地重大决策，省委、省政府实施沿海经济带、沈阳城市群、突破辽西北经济发展战略，为房地产业发展提供了广阔的空间。辽宁作为城市化较高的地区，城市人口将进一步增加，城市区域将进一步扩大，房地产业发展既具有良好的自然、地理、区位条件，更具有难得的政治、社会与人文优势，我们对全省房地产业的发展充满信心。
省房地产行业协会
二〇〇八年十月三十日
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